在上次的【評估師答疑Q&A】中(鐘一zhōng)，咱們德譽的評估師——李鵬濤向我(wǒ)(wǒ)們分(fēn)享了報關他在評估工(gōng)作中(zhōng)的一科許多項目經曆和經驗。（【評估師答疑Q&A】這個項目爲什麽被評街你估師稱爲是最“難”的項目？以及如何避免風險呢？（第9期|上））
那麽作爲評估師，他更哪些擅長評估項目呢？這些評估項目有哪窗土些價值特點呢？以及成爲評估師之後，有哪些轉變，又(yòu)是如何看待評明區估工(gōng)作的呢？
跟随這次采訪，一(yī)起了解更多評估幹貨吧。
李鵬濤
資(zī)深資(zī)産評估師
擅長：征收拆遷（個人/企業）、企業環保關停、涉訴涉案等項目中(zhōng)涉水冷及的固定資(zī)産評估、無形資(zī)産評估、商(s筆看hāng)品房評估、自建房評估、損失賠償評估、機器設備照歌評估等。
Q:您目前擅長哪些類型的評估項目？
總體(tǐ)來說，各種類型的項目都在接觸，因爲資(zī)産本身就是頻唱包羅萬象的，包括了有形/無形資(zī)産，或者再細分(fēn)下(xi道短à)去(qù)等等，可能一(yī)個項目中(zhōng)這些都是會接觸到的。冷線
綜合去(qù)看的話(huà)，我(wǒ)(wǒ快姐)目前經手的項目中(zhōng)，涉及最多的是商(shāng物離)品房、自建房（宅基地上建造）、養殖場/工(gōng)廠這三影器大(dà)類相關的評估。
由于這三類項目接觸的多，因此也可以說這些評估項目我(wǒ)(黑民wǒ)是比較擅長的。
Q:這些項目在進行價值評估時，都有哪些價金謝值特點呢？
拿目前咨詢比較多的商(shāng)品房和自建房暗視咱們對比着去(qù)分(fēn)析一(yī)下(xià)。
就我(wǒ)(wǒ)們接觸的自建房項目來說，很多客戶都希望能對标商山服(shāng)品房價格去(qù)進行評估。但是自短對建房和商(shāng)品房之間的差别還是很大(dà)的，相對來說，商慢火(shāng)品房的價值會高一(yī)點，其中(zhōng)最大(dà湖他)的影響因素就是土地性質。
▼商(shāng)品房價值特點：
一(yī)般情況下(xià)，商(shāng)品房都是建設在國有出志要讓地上的，而國有土地出讓金是非常高昂的。
開(kāi)發商(shāng)開(kāi)發為劇土地之前先要取得某塊土地的使用權，然後在土店得地上去(qù)開(kāi)發蓋房子，這些土地一裡船(yī)般都是國有出讓用地。
咱們都聽(tīng)說過土拍吧，在房地産高光的那些年，土拍“地王”常煙河常見諸各種新聞報道。從這些新聞中(zhōng)，咱們也知(zh東可ī)道土拍的價格是相當高昂的，而這些土拍“地王”就更是天價了。
依據我(wǒ)(wǒ)國相關法律的規定，通過拍賣的和暗方式出讓國有土地權時，拍賣價是包括土地出讓金的，土地出讓金就是土地拍技生賣的價格。
所以商(shāng)品房之所以價格相對高昂，更多是因爲土地使用權獲得的成本相對歌作較高。咱們平時經常讨論的，比如北(běi)京二環服家房價多少，其實說的基本都是商(shāng)品房的均價。
自建房價值特點：
咱們再說回自建房的價值評估。不同于商(shāng)品房，咱們公道自建房很多都是在集體(tǐ)土地上，因此在不離這類土地上蓋房子是不需要繳納土地出讓金的。
因此，不考慮特殊因素的話(huà)，它真正的價值其實是建造成本，也就是咱們說這玩的一(yī)磚一(yī)瓦，水泥沙子，包括裝飾裝修等等這些。
所以，由于土地性質的不同，商(shāng)品房和自建房兩者的價值多慢差異就會非常大(dà)了。因此，很多客戶一拍拿自建房去(qù)和商(shāng)品房比較，這是不合适的人去，評估師也不會去(qù)這樣做，這也就需要咱們評估煙姐師去(qù)耐心的和客戶溝通解釋。
Q:養殖場/工(gōng)廠的評估項目有哪些價值特點呢？
我(wǒ)(wǒ)們接觸最多的其實就是養殖場、工(gōng)廠這一(又站yī)類的評估項目。
像我(wǒ)(wǒ)們最近接到的項目裏，養殖場的就包含了：肉牛養殖場、奶牛養殖購問場，養豬場、養雞場等。此外(wài)，工(g亮看ōng)廠項目中(zhōng)還包括有一(yī)些磚廠、水泥廠、機械廠等。
那麽這些工(gōng)廠的評估項目有什麽特點呢？
由于都是涉及到了征收拆遷，因此這些項目中(zhōng)的一(yī)個特金視點就是涉及到了停産停業損失的評估。
我(wǒ)(wǒ)們接觸過一(yī)些企業主專門找過來的，也有律師推薦過城能來的。主要還是因爲當地的一(yī)些評估所可能不經常接觸這一(yī)類黑章的征收拆遷類評估，所以對其涉及的停産停業損失評估了解的不多購低，經驗上也不足。
爲什麽這些項目會有停産停業損失評估呢？咱們想一(yī微輛)下(xià)，工(gōng)廠動遷之後，工(gōng)廠能不能很快恢複身音正常生(shēng)産呢？
大(dà)概率是不能的，因爲這其中(zhōng)物內涉及到廠房的建造、設備的搬遷/調試、原料的采購，以及周圍的鐘雜環境的變化後還要進行環評，等等。
這些都會對恢複生(shēng)産造成影響，因此恢複正常生(shēn木玩g)産經營的時間是漫長的，一(yī)般最短的也得6個月，長一(yī)點可能得這票三年。
比如涉及到生(shēng)物(wù)性資(zī)産評估的養豬場，從豬苗的這火培育、繁殖、再到恢複生(shēng)産達到規模量，這個過程現新不是一(yī)蹴而就的。
所以此類養殖場評估也會涉及到停産停業損失評估。件舊
Q:進入評估行業，成爲評估師之後，有哪些轉變？
圍繞“價值”這個詞去(qù)說，我(wǒ下錢)(wǒ)認爲是對價值的理解更全面和深入了。
咱們在服務企業的過程中(zhōng)，肯定會了解這個企業産品的花我生(shēng)産流程、成本構成及成本控制、盈利模式、銷售渠道等，甚至更習麗深的可能行業的上下(xià)遊産業鏈等都會有更多維的了解的微。
比如養殖場吧，它用的飼料配方不一(yī)樣，它的出欄時間很可能不一(yī)北影樣，不同的出欄時間段的市場價值是不同的，這是其中服路(zhōng)一(yī)個影響因素。但是，如果不做這一(yī)類的項器站目，肯定也是很難了解的。
此外(wài)，其實這個市場行情的波動影響因素很電什多，我(wǒ)(wǒ)們可能做了一(yī)個案車放例之後，會更了解這個企業，但是很難說做了麗對一(yī)個案例，就能完全摸透一(yī)個行業資東，或者說再做下(xià)一(yī)個項目案見窗例的時候就去(qù)完全複制。
因爲每個企業都有其自身的特點和一(yī)些特殊狀況，因此，我(wǒ現現)(wǒ)們在做這些案例的過程中(zhōng上新)，也在不斷更新自己在同類項目的知(zhī)識樹(shù間時)或者說知(zhī)識庫。
總的來說，評估師在做同一(yī)行業的項目時，也不是說一(y窗電ī)直在複制，而是一(yī)直在更新。随着了裡同行業的項目做的越來越多，知(zhī)識積累越道工來越多，我(wǒ)(wǒ)們才能夠說可以大(dà)緻摸透這個行業了。書雜
那麽目前我(wǒ)(wǒ)做養殖場這一(yī)類的評估多了以後，雖然不敢說日們完全了解這個行業，但是對于其市場以及價格的各種變化，我(wǒ)(wǒ)是比志有較敏感的，也有一(yī)些比較準确的判斷。
比如我(wǒ)(wǒ)現在去(qù)市場上買肉，我(wǒ)(wǒ)能判斷出它的答拍成本價大(dà)概在多少，盈利多少等等。
這是我(wǒ)(wǒ)覺得做了評估師之後的一(y的拿ī)個變化吧，比較關心市場上的各種相關信息。
Q:你覺得評估師和會計的工(gōng)作思維有哪些差異？
兩種工(gōng)作差異還是很大(dà)的。否資頻則一(yī)般企業都有會計，都有資(zī)産負債表，是不是評估工(g服河ōng)作就可以讓會計來做呢？還真不是這樣的！
首先，各自依據的法律就是不同的，體(tǐ)系黃好也是不同的，可以說“種子”就是不一(yī)樣的。
其次，從我(wǒ)(wǒ)個人的理解來看，我(wǒ)(wǒ畫信)們評估對價值的理解可能更靈活一(yī)點，評估的是一(yī)個公允價值。現鄉
拿咱們常見的機器設備評估來舉一(yī)個例子。
征收拆遷中(zhōng)，某些工(gōng)廠涉及到分來機器設備的搬遷，假如是一(yī)個不可移動的機器設備，那麽随一睡着搬遷的發生(shēng)，這個設備可能就直接報廢了。那麽假如在相關的損失師體評估中(zhōng)，如何去(qù)算這個開科設備的價值呢？
假設購進新設備時是2萬元買進來的，設備的折事校舊(jiù)攤銷年限是10年，現在已經使用了5年。現在的價值會是多少海外呢？
一(yī)般按照會計的思維，由于每年都會有折舊(j訊銀iù)，那麽它現在的淨值就是原值減折舊(jiù)，可能這厭體個淨值會是1萬，價值一(yī)定是減的。
但是在我(wǒ)(wǒ)們評估看來，這可能也是對的，鐵河也有可能是不對的，爲什麽？因爲這個設備價值随着市場行情可能會漲月志價或者降價。
如果現在這個時間節點去(qù)買一(yī)個同日事款的全新的設備是3萬，由于設備已經使用5年，減去(qù)50%的道用使用壽命，它現在的價值就可能是1.5萬。
如果現在全新的設備漲到6萬，那麽現在它的價值就是3萬。
因此評估值是既可能是減的，也可能是增的。
所以，評估要考慮市場變化，評估的是變現的價值，我男月(wǒ)(wǒ)們也認爲這是更加公允的。
如果我(wǒ)(wǒ)們用會計思維去(qù)計算（原值減去雨秒(qù)折舊(jiù)得到的淨值），可能現在去(qù)市醫車場上就買不到同樣的這個設備了，這樣顯然就是不合理的了。
此外(wài)，像廠房成本、一(yī)些低值易耗品等訊機，都可能會存在這些情況。
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