2007年棗莊市某區A村(cūn)村(cūn)民委員(yuán)會(原小(xi紅工ǎo)町自然村(cūn)，該村(cūn)名爲化名)經B鄉政府批準了購，以招商(shāng)引資(zī)政策邀請被征收人投資(一商zī)企業，雙方簽訂《土地租賃合同書(shū)》，約定被征收人承租位于棗曹輛畫公路南(nán)側、原棗莊市小(xiǎo)町自聽自然村(cūn)（化名）村(cūn)東5畝的建設用地。被征現如收人在承租土地上建設L加油站。
2009年7月，經棗莊市該區B鄉招商(shāng)分(fēn)媽美局負責人李某引薦，B鄉政府申報，L加油站作爲該區招商(shāng)引資(筆飛zī)項目正式立項，拟投資(zī)2000萬元，主要了音經營汽油、機油、柴油、潤滑油銷售等業務。
2010年10月11日，棗莊市L加油站領取營業執照看森，多年來一(yī)直合法經營，依法納稅，在棗莊市加油站風風行業占據了重要地位，解決了大(dà)量就業，爲當地成品油銷售做出了突出貢獻。謝什
随後該加油站承租的集體(tǐ)建設用地轉爲國有建設用地，并由當地海短某行政機關作出相關文件，函告即将轉讓給該加油站。
但是其後的幾年内，由于規劃部門原因，轉讓并未完成。
那麽這個具體(tǐ)情況又(yòu)是怎樣的呢？
2011年——接到相關行政批複與函告
L加油站所在土地原爲當地A村(cūn)集體(tǐ)所有，20工機11年，棗莊該區國土資(zī)源局通過批次建設用地程序向山東省政府申請将該幅時熱土地征收并拟出讓給L加油站。
山東省政府于2011年9月19日作出魯政土字[2011]****和拍号《關于棗莊市**區2011年度第二批城市建設用地的批複》，同意征收包含上費飛述土地在内的集體(tǐ)建設用地，其中(zhōng謝算)地塊10(A村(cūn)集體(tǐ)所有2505平方米工(gōn業我g)礦建設用地)用于L加油站建設用途。
接到山東省政府批複後，L加油站作爲用地單位，先後繳納社說線保安置資(zī)金56362.5元、征地管理費(fè玩短i)5185元用于補償安置A村(cūn)村(cūn)民。
該幅土地征收爲國有建設用地後，某國土資(zī)源海亮局于2011年11月16日作出棗國土儲函字[2011]***号，函員音告即将通過招拍挂程序出讓該幅土地給L加油站。
2016年——面臨拆遷
函告之後的幾年，因規劃部門原因，土地出讓并未完成。
直至2016年，政府拟收回L加油站使用的國有建設用地用于美道醫院項目，被征收人面臨拆遷。
因此，L加油站也面臨兩大(dà)問題。
兩大(dà)問題：
第一(yī)，棗莊市國土資(zī)源局**事知分(fēn)局、棗莊市**區**鎮行政執法監察中(zh輛生ōng)隊先後于2016年2月、3月作出責令改正的通知(zhī妹他)書(shū)，認定被征收人違法占用土地、未經審批建設加油站。
第二，本次拆遷，被征收人能否以國有商(shāng)業用地使機有用權要求安置補償以及計算補償标準。
1.根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第21條之規定件門：“被征收人可以選擇貨币補償，也可以選擇房屋産權調換。被征收人選照地擇房屋産權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于高風産權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于産權調換女票房屋價值的差價。”
因被征收人原承租土地已于2011年被征收成爲國有土地，故本次拆遷應當适用國業問有土地上房屋征收标準，L加油站有權選擇土照劇地和房屋安置或者貨币補償。
2.根據被征收人土地的曆史原因和基于信賴利益應當享有的國有商(shāng)聽道業用地使用權，以及近期被該鎮政府執法大(dà)隊圍森家住加油站導緻停産停業的情況，L加油站在拟征收地塊問錯上已經不具備繼續經營的可能。
但是L加油站已經在成品油銷售領域經營多年，信譽效益良好。文劇如果政府考慮在L加油站備選的區域進行安置，L加油月店站将可以有效整合資(zī)源，在原有的供貨、市場資(z亮制ī)源基礎上，繼續經營企業。
無論是從企業自身的損失來說，還是對于當地經濟發展的意義，以及本次征收拆遷補輛我償的成本而言，都是一(yī)個更爲适宜的選項。
另外(wài)，依照前述分(fēn)析，L加船謝油站應當獲得國有商(shāng)業用地以補償當年土地出讓未完成的雪腦信賴利益損失。而土地安置，也符合被征收人生(shēng)産劇內經營需求。
鑒于政府目前的态度，L加油站在要求土地安置時，建議從大(dà)局出發章公，充分(fēn)認識到本次拆遷補償問題的特殊性、我少曆史複雜(zá)性，與該區政府達成充分(fēn)諒解，可以放(fà窗地ng)棄對某些預期可得利益的訴求，如隻要求政府提我小供與現有土地同等條件的挂牌商(shāng)業建設用地，L加油站可以配合完業哥成後續土地摘牌、繳納土地出讓金等工(gōng)作。地內
這樣，既保證L加油站能夠獲得合法的經營用哥什土地，又(yòu)不會給政府财政造成較大(dà)壓力制小。當然，這并不是說，L加油站可以接受政府任何安能男排。
土地指标是L加油站重新選址經營最大(dà)錢也的問題與成本所在，特别是在目前保護環境成爲政策方向，新建建設用地被嚴格控工會制的大(dà)背景下(xià)。
對于政府主張的L加油站自行選址、自行完善遠議土地、規劃審批手續的所謂“安置方案”，我(wǒ)(w姐新ǒ)們認爲存在較大(dà)風險，特此提示被征收人。
依照目前企業經營用地的報批難度以及L加油站2011年土地手續至今未志票完成的情況，結合我(wǒ)(wǒ)們多年來企業拆遷評估中(zhōng)的經驗影紙，我(wǒ)(wǒ)們認爲，即使政府承諾被征收人重新選址承租土地後協調辦理道來土地、規劃審批手續，以目前的法律和政策環境，幾乎不可能取得土地和房屋證照。
由此可知(zhī)，L加油站應當要求政府提供土地安置，并且通過一計輛(yī)系列維權途徑促成這一(yī)補償方式，如此才能保鐘裡證L加油站在未來的企業經營中(zhōng)公道免受政府及其各部門“以拆違促拆遷”的侵害。短拍
3.如果政府堅持不提供安置，那麽依照法律規票區定，L加油站應當獲得房屋補償、設備、搬遷補償可公、停産停業損失補償等，補償标準參照市場價值，以海厭能彌補實際損失爲宜。
(1)本次拆遷項目應當适用2015年3月1日起實施的《山東省國有熱開土地上房屋征收與補償條例》(山東省人民代表大(dà)會常務委員(yuán)會公國土告第67号)，2011年2月起實施的《棗莊市人民政府關朋湖于進一(yī)步規範國有土地上房屋征收與補償工多訊(gōng)作的意見》(棗政發[2011]2号)員業，同時參照《國有土地上房屋征收與補償條例》。吧們
根據上述法律法規辦法之規定，征收方對被征收媽光人L加油站給予的補償包括：
.被征收房屋價值的補償；
.裝修及附屬設施價值的補償；
.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
.因征收房屋造成的停産停業損失的補償；
.本次拆遷項目對被征收人給予補助和獎勵。
(2)對征收房屋價值的補償，應當考慮被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新器雜舊(jiù)程度、規模、建築結構等因素，不得低于房屋征收決定公告之日都多被征收房屋類似房地産的市場價格的90%，具體(t在業ǐ)待L加油站提供相關資(zī)料後估價确定。
(3)被征收房屋的價值，除考慮房屋本身的飛工價值外(wài)，室内裝飾裝修以及附屬設施價值補償也應當票市包括在内。土地使用權的完整與否，建築占地面積以及房屋所處的區位因科但素、房屋的裝修程度、附屬設施配套是否完善都直接影水北響着房屋的市場價值。
裝飾裝修是附和在房屋上的添附物(wù)，已經成爲房屋不可分(fēn)割見技的一(yī)部分(fēn)，使房屋當然升值。另一(yī)種附屬設空民施則是對室内、室外(wài)環境的優化，提升美感、森子舒适度、方便度，使房屋除了具備基礎的實用功能外(wài)，還具有額外(高事wài)的價值，以促成一(yī)個區域内舊那的生(shēng)産、生(shēng)活價值得到更爲便利的實現。
附屬設施按照以下(xià)公式計算補償：
附屬設施補償金額=∑附屬設施各項目重置單價x工(gōng)程量x成新率
裝修按照以下(xià)公式計算補償：
裝修補償金額=∑裝修各項目重置單價x工(數場gōng)程量x(1+綜合修正系數)x成新率+其他項目費(fèi)用跳影
鑒于L加油站尚未就裝修、附屬設施各項目提交明細表，可和呢由L加油站與征收方協商(shāng)确定補償；協商(shāng)在國不成的，通過評估确定。
(4)關于搬遷費(fèi)、臨時安置費(城鐵fèi)用。依照《棗莊市人民政府關于進一雪現(yī)步規範國有土地上房屋征收與補償工(gōng)作的意見》相理都關規定，征收方應當對被征收人支付一(yī)次性搬遷補償子著費(fèi)，L加油站爲非住宅房屋，标準爲每平方米10元。非住宅房屋的搬遷補償章錢費(fèi)包括設備、用具等的拆除、運輸、安裝以及其它費(fèi)用也就。
被征收人選擇土地安置、房屋産權調換，在補償協議規定算北的過渡期限内，被征收人自行安排經營場所的，征收讀兵方應當支付臨時安置補償費(fèi)，其中(zhōng)那鐵被征收人屬非住宅房屋，标準爲每月每平方米15元。補償協議規定的過渡期限飛歌因征收方責任造成延長的，從逾期之日起每月加倍付給被征收人臨時安置補償費(fè愛靜i)。
(5)L加油站爲支持政府用地，在沒有收到正視年式的征收公告前已停産數月，L加油站的可得利益損失遠遠超過通常停産停業損失用是補償标準，基于《合同法》的公平原則，應當對停産停業損失以厭唱産值和利潤爲補償标準進行合理補償。
(6)本次拆遷項目對L加油站給予的補助和獎勵。依照《棗莊市人民政她知府關于進一(yī)步規範國有土地上房屋征收與補償工(gōng)作的意見》相子數關規定，棗莊市的拆遷補助标準爲非住宅房屋每平方米5元，獎勵标準爲非住宅房屋爲每木那平方米15元，本次拆遷項目有特别獎勵政策的，另行計算。
(7)停産停業損失中(zhōng)，特許工朋經營權等無形資(zī)産的專項補償。加油站工湖是一(yī)種特殊的商(shāng)業物(wù)業，服鐘對加油站進行征收時，涉及的特許經營權等無形資(zī)産必須補償在著。因爲在加油站的整體(tǐ)價值中(zhōng)，土和市地和特許經營權是加油站收益的根本基礎，加油站離(lí)計費開(kāi)了特許經營權就不成爲“加油站”。
一(yī)般的營業用房拆遷之後其營業手續可轉移繼續使用，補償标準一(yī)般東放不存在争議，而加油站是特許經營企業，其特許經營權答說的獲得與土地和房屋的具體(tǐ)位置有着直朋如接聯系且綁定的關系，拆遷後營業手續能夠轉移到其他土地繼續使用的可能性腦費非常小(xiǎo)，如果不在停産停業損失中(zhōng)明高給予一(yī)次性補償，将違背《國有土地上房屋征收體但與補償條例》征收補償标準“不低于公開(kāi)市場價值志商标準”的精神。
對于特許經營權的評估标準确定。由于加油站的經營收益受其地理位置的影音是響很大(dà)，可比性很差，因此加油站特許經營權的估價不宜采用市場法。
成本法需要根據具體(tǐ)情況選用适當評估方法得出各項資(zī草算)産的價值，由于特許經營權是一(yī)種無形資(zī)産，采近金用成本法确定其取得價值是不适宜的；另一(yī)志裡方面政府部門作爲特許權人不允許L加油站私自轉讓特許經營權，我(wǒ)(wǒ)們習亮無法從市場上獲得加油站特許經營權交易的案例，故也無法采用市場好會法。
依照中(zhōng)國資(zī)産評估協會發布的《資(zī)産評估準則—無形知綠資(zī)産》第24條之規定∶“執行無形資(zī)産評估業務，應當分(近路fēn)析收益法、市場法和成本法三種資(zī)産評估基本方法的女長适用性，恰當選擇一(yī)種或者多種資(zī)産評估方法。聽購”綜合上述分(fēn)析，我(wǒ)(wǒ錯鄉)們認爲宜采用收益法對加油站特許經營權專項補償進行估價。
收益法的基本公式爲∶
p=
其中(zhōng)，P爲土地總價格；a爲加油站年房地客觀總收益；a1音一爲加油站房地出租年總費(fèi)用；a2爲加油站建築物(wù)、構築物(w有對ù)的純收益，建築物(wù)及構築物(wù)主要包括加油站房屋、山船雨篷等；r爲加油站土地還原率；n爲加油站土地收益年期。
加油站年房地客觀總收益 a =銷黑生售收入-銷售成本-運營費(fèi)用-設備折舊(jiù)-經營利潤是用-應交稅費(fèi)
加油站房地出租年總費(fèi)用 a1=建(構)築物(冷亮wù)維修費(fèi)+建(構)築物(wù)管理紙日費(fèi)+建(構)築物(wù)折舊(jiù)費(fèi)+建(構)築物你新(wù)保險費(fèi)+稅費(fèi)
公式中(zhōng)的各項參數通過以下(xià)方式确兵匠定∶
(1)确定加油站剩餘經營年限。加油站剩餘經營年限，一(yī)會內般是加油站《成品油零售經營許可證》所載終理一止年限與估價時點的時間差。這裏考慮到房屋拆唱化遷的特殊性，應考慮房屋建築物(wù)及土地的我科剩餘使用年限。即不考慮續期因素，按房屋建築物(wù)、土地使用權、特山數許經營權剩餘使用年限孰短原則計算剩餘經營年就請限。
(2)預測各年淨利潤：
首先，應當從L加油站獲取過去(qù)(至少3年)的曆史收益資(z影他ī)料及未來收益的預測資(zī)料(5年，如果經營期短于5年，就是經營期家花内)。
其次，分(fēn)析L加油站經營狀況、曆史業績、發展前景窗能和加油站行業相關經濟要素及發展前景，收集L加油站所請外涉及交易、收人、支出等業務合法性和未來預美制測可靠性的證據，充分(fēn)考慮未來各種可能性發生(shēng)的概率及劇公其影響。
最後，對L加油站收益預測進行分(fēn)街電析、判斷和調整，确信相關預測的合理性。
根據以上公式，測算出包含特許經營權的土地總價格P之後，結合L加油站土地面積，就錢件可得到包含特許經營權的土地和房屋補償價值，将此價值與通過成醫雜本法等計算出的單純的L加油站土地和房屋價值相比較，二者的差額即爲L加兵坐油站特許經營權的價值，征收補償不應低于該數據。
由于通過收益法測算特許經營權補償金額較爲複雜(熱上zá)，我(wǒ)(wǒ)們在實踐中(zhōng)也遇到部分(f是動ēn)省份以一(yī)定期限停産停業損失作爲特許經營權的一(yī)次性征收街子補償。如《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理得放辦法》規定：“拆遷礦場、采石場、加油站、碼頭等特許經畫店營項目的房屋及構築物(wù)、其他附着物(wù)等相坐引起停産、停業的，停産停業補償費(fèi)以經營期内稅後平均利潤或白兒者行業平均稅後利潤爲标準，許可證剩餘期限超過36個月的按36個月計算，不足36我道個月的按實際月數計算。”L加油站可在收益法和在合理期限内計算停産停業損失中我著(zhōng)擇有利者與政府進行協商(shāng)，雙方協商(shāng外讀)确定特許經營權等無形損失的補償。
關于在征收拆遷過程中(zhōng)，被征收的加油站企業，拍電其地面附屬物(wù)較少，但附加價值卻較高，金玩且擁有特許經營權等無形資(zī)産，其專項補償價值從影應如何計算的問題。
涉案企業是加油站企業，在被征收拆遷過程中(zhōng)體(tǐ)劇慢現出了其獨有的特殊之處。加油站作爲一(yī)月廠種特殊的商(shāng)業物(wù)業，對其進行征收時，涉及的對低特許經營權等無形資(zī)産應當進行補償，因爲在加油站的整體(tǐ)司資價值中(zhōng)，土地和特許經營權是加油站收益的根本基礎，加油站離(lí)線雪開(kāi)了特許經營權就不能成爲“加油站”。
一(yī)般的營業用房拆遷之後其營業手續可轉移繼續使用，補償标準一(又高yī)般不存在争議，而加油站是特許經營企少信業，其特許經營權的獲得與土地和房屋的具體(tǐ)位置有着直接藍森聯系和綁定關系，拆遷後營業手續能夠轉移到其他土地繼續使用的可能性非常小(x讀好iǎo)，因此應當在停産停業損失中(zhōng)對其特許經營權價城紅值給予一(yī)次性補償。
另外(wài)，對于特許經營權的評估标準如何确定的問題。由于加油站的經營收內說益受其地理位置的影響很大(dà)，可比性很差，因此加油站特許經營市好權的估價不宜采用市場法﹔另一(yī)方面政府部又習門作爲特許權人不允許加油站私自轉讓特許經營權，我(wǒ)筆子(wǒ)們無法從市場上獲得加油站特許經營權交易的案例，故也無法采用市場法。而成山農本法需要根據具體(tǐ)情況選用适當評估方法得出各項資(zī)産的場厭價值，由于特許經營權是一(yī)種無形資(zī)産，采用成本謝音法确定其取得價值也是不适宜的。
依照中(zhōng)國資(zī)産評估協會發布的《資(zī)産評估準則一(yī農音)無形資(zī)産》第24條之規定∶“執行無形資(zī)産評估業務，應當……和笑分(fēn)析收益法、市場法和成本法三種資(動些zī)産評估基本方法的适用性，恰當選擇一(yī)種或者多種資(zī)産評估方做了法。”綜合上述分(fēn)析，我(wǒ)(wǒ們到)們認爲采用收益法對加油站特許經營權的專項補償進行估價是符合一暗實際情況的合理辦法。
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